התחדשות עירונית: הדרך להתמודד עם מצוקת הדיור | גיא פרבמן, רשף ושות' משרד עורכי דין
03-6129607

מאמרים > הדרך להתמודד עם מצוקת הדיור בישראל

הדרך להתמודד עם מצוקת הדיור בישראל

הדרך להתמודד עם מצוקת הדיור בישראל

התחדשות עירונית: הדרך להתמודד עם מצוקת הדיור

מדינת ישראל בדרך לכאוס של עליות מחירים מתמידות בענף הנדל”ן וחוסר בהיצע של דירות למגורים ■ האצת תהליכי התחדשות עירונית עשויה לשנות את המצב

בעוד 15-20 שנים אנו צפויים לעליות מחירים דרסטיות ולחוסר משמעותי במספר הדירות הפנויות למגורים.

כל בר דעת, שמכיר את הנתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מבין כי בעוד שני עשורים מהיום, יצטרך הדור הצעיר שגדל במדינת ישראל להתמודד עם מחסור גדול בדירות ולשלם הרבה יותר על הדירה שלו.

בישראל חיים היום כ-2,400,000 אזרחים בחתך הגילאים 5-20, המהווים כ-30% מהאוכלוסיה. כל אלה יזדקקו בעוד 15 שנה לפתרונות מגורים שנכון להיום, במצב השוק הנוכחי, לא יהיו זמינים.

בחישוב מתמטי פשוט אם רק שליש מהם יחפשו קורת גג לעצמם, בעוד עשור וחצי נצטרך סל זמין של 800,000 דירות עבורם. בפועל, מדינת ישראל מייצרת כיום כ-40,000 דירות בשנה (בתרחיש חיובי), כך שבעוד כ-15 שנים נהיה עם סל של 600,000 דירות אופציונליות. סל זה כשלעצמו כנראה יוותר ריק, כי במהלך 15 השנים הקרובות יירכשו הדירות האלה על ידי אזרחי ישראל, שנמצאים כבר היום בחתך הגילאים הזקוק למגורים. כך שבפועל, ככל ולא יחול שינוי של ממש בכמות התחלות הבנייה בארץ, נמצא את עצמנו בעוד כ-15 שנה בגירעון גדול – אוברדרפט נדל”ני של לפחות 800,000 דירות.

לנתונים מדאיגים אלה אפשר לצרף גם את העלייה המתמדת בתוחלת החיים וגם את העלייה בכמות הזוגות המתגרשים, שגם הם זקוקים לפתרונות לאחר פירוק התא המשפחתי. והנה אנו עומדים בפני כאוס אמיתי בשוק הדירות ועליות מחירים.

שיעור ראשון בכלכלה הוא שהגדלת ההיצע תביא לירידת מחירים בשוק. את זה כנראה לא מבינים במשרד האוצר. עם קצב בנייה אופטימי של 40,000 דירות בשנה (לפי נתוני האוצר), אין סיכוי להגיע לאיזון בשוק ולירידה במחירים.

שרי האוצר והפוליטיקאים בישראל מתנהגים כאילו הבעיה אינה נוגעת להם והאחריות לפתרון הבעיה אינה רובצת על כתפיהם. התחושה היא שהשרים ניחנים בראייה פוליטית קצרת טווח שמכוונת אל הבחירות הבאות. ללא מחשבה ותכנון מקצועי אמיתי, אי אפשר יהיה לפתור את הבעיה.

אחד הפתרונות המתוקשרים יותר בתקופה האחרונה הוא תוכנית מחיר למשתכן, שבה סבסוד במחיר הקרקע אמור לייצר היצע דירות במחיר נמוך ממחירי השוק. אולם אין די בכך, מאחר והתוכנית תביא להוספת עשרות אלפי יח”ד בלבד.

בנוסף לצורך בהגדלת היצע הדירות החדשות, קיימת נחיצות מיידית לשיפוץ, לחיזוק ולשדרוג בניינים ישנים, שנבנו בשנות ה-50 וה-60, ואינם מתאימים לתקן הקיים כיום. רוב בעלי הדירות באותם בניינים חיים ברמת חיים נמוכה יחסית ואינם מסוגלים להשקיע בעצמם בשיפוץ וחיזוק הבניינים (את חלקם הרב כלל לא ניתן לחזק…) וכפועל ישיר מכך הם אינם יכולים להעלות את רמת החיים.

הפיתרון האולטימטיבי לבעיית מצוקת הדיור והעלייה המתמדת במחירים הוא תהליך התחדשות עירונית. על שלל תוכניותיה ועם התמקדות בתוכניות פינוי בינוי, ההתחדשות העירונית תגדיל את היצע הדירות בהיקפים משמעותיים בכל אזורי הארץ. היא אף תשקם מתחמים ישנים, תגביר מוכנות ועמידות של מבני מגורים ותשתיות עירוניות מול אסונות טבע, כמו רעידות אדמה, ואיומים מלחמתיים שיש להגן על העורף מפניהם, למשל ירי טילים. כל זאת לצד שיפור בתשתיות, הקמת מוסדות ציבור וכפועל יוצא מכך היא תביא לעלייה ברמת החיים של התושבים הוותיקים לצד שילוב דיירים חדשים ואוכלוסייה צעירה, מה שהופך את התהליך לחברתי ולא רק נדל”ני.

על מנת לגרום לכך לקרות, תהליכי התחדשות עירונית חייבים לעבור משלב הסיסמאות לשלב המעשים לשם כך הוקמה הרשות להתחדשות עירונית, שאמורה להתחיל לפעול. מטרתה העיקרית תהיה לזרז תהליכים בתחום באמצעות הכרזה על מסלולים מהירים לאישור מתחמי התחדשות עירונית, הקצאת קרקעות משלימות למתחמי פינוי בינוי על מנת לייצר כדאיות כלכלית במקומות שאין כזו, ואף הענקת תמריצים כספיים לרשויות המקומיות בזירוז אישור פרויקטים של התחדשות עירונית.

אם כן, הפתרון כבר כאן. התהליכים אמנם מורכבים ולעיתים אף ארוכים, אבל בראייה מערכתית – עם תכנון נכון וצמצום הליכי הבירוקרטיה – אפשר לצפות להתחדשות אמיתית בענף הנדל”ן, שתבטיח מספיק דירות במחירים סבירים לדור העתיד.

פורסם 04-04-2018

צילום של עורך דין מול שולחן עבודה

איך לבחור יזם?

צפו: איך תדעו אם בחרתם ביזם הנכון לפרויקט התחדשות עירונית? שיטת המכרזים, לפיה כמה חברות מעבירות הצעות לביצוע הפרויקט, עשויה להעניק לדיירים תמונה מלאה ומאפשרת בחירה מיטבית ביזם ■ כיצד ניתן להוציא אותה לפועל? החלטתם לצאת לפרויקט התחדשות עירונית, כיצד תדעו...
לוח שחמט במשרד עורכי דין עם נוף של תל אביב

התיקון בחוק התכנון והבניה

התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה תמנע מהרשויות המקומיות לגבות היטלי השבחה בגין זכויות המוקנות מתוקף תוכניות של התחדשות עירונית ■ "זו בשורה משמחת לדיירים שעננת החיוב תוסר מהם. מנגד, הרשויות המקומיות, במיוחד אלו אשר קידמו תוכנית מתאר מקומית, יינזקו". סיום...
צילום של עורך דין מול שולחן עבודה

פינוי בינוי בפריפריה

מעבר לכדאיות כלכלית המוטלת בספק, ישנן סיבות נוספות להיעדר פרויקטי פינוי-בינוי בצפון ודרום הארץ, ביניהן חוסר במידע, חשש מהלא נודע ותוספת עלויות לאחזקת הבית החדש ■ כיצד ניתן להביא להיתכנותם של פרויקטים? החזון המרכזי שעמד לנגד עיני הוגי רעיון הפינוי-בינוי היה...

לקריאה נוספת בנושא

השאירו פרטים ואחד המומחים שלנו יחזור אליכם

ליצירת קשר ותאום פגישה

צילום מהצד של אישה עורך דין בעבודה

מכירת מניות בחברת פרויקט של תמ”א 38 פטורה ממס רכישה

התקבלה החלטה בתובענה שנדונה בביהמ"ש המחוזי מרכז-לוד, במרכזה של עמדה חברת אייוגה בע"מ (להלן: "העוררת") אשר הגישה ערר על החלטתו של מנהל מיסוי מקרקעין בנוגע לשומת מס רכישה שהוצאה לעוררת בקשר עם עסקת העברת מניות בחברה שהיא חלק משותפות פרויקט...
שרטוט אדריכלי של פרויקט תמ"א 38

חשיבות לאומית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה אינה מביאה לאישור אוטומטי של בקשה להיתר מכוח תמ”א 38

ביום 20.1.19 התקבלה החלטה בתובענה שנדונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב - יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים בעניין עתמ (ת"א) 53018-05-18 יסודות פיתוח ותכנון עירוני (2011) בע"מ נ' ועדת ערר לתכנון ובנייה מחוז תל אביב. במרכזה של התובענה עומדת העותרת...
צילום של עורך דין מול שולחן עבודה

דחיית תובענה לאכיפת הסכם מכר מקרקעין המותנה בשני תנאים מתלים מצטברים

ביום 14.2.19 התקבלה החלטה בתובענה בעניין ת"א 33947-03-16 נהרי נ' אזורים בנין (1965) בע"מ, לאכיפת הסכם מכר מקרקעין לרכישת דירה בפרויקט מגורים של היזם, המותנה בשני תנאים מתלים מצטברים: 1)       קבלת היתר בניה. 2)       חתימה על הסכם ליווי פיננסי, בתוך...

מאמרים אחרונים