התמזל מזלכם ויש לכם דירה להשכרה. לפני שאתם מדפיסים את החוזה הראשון שמצאתם באינטרנט, כדאי שתזכרו כמה דברים עיקריים.
בזיעת אפכם רכשתם דירה שנייה, קיבלתם דירה בירושה מדודה ערירית בגבעתיים, זכיתם בלוטו… זה לא משנה – ברשותכם נדל”ן להשכרה. מתוך השוכרים הפוטנציאליים, אחד מהם הותיר בכם רושם חיובי ביותר. הוא נראה אדם אחראי ואמין.
כעת אתם מעוניינים לערוך חוזה. חוק החוזים מעניק לצדדים חופש להסכים על תנאים שונים. על מה חשוב להקפיד? במה חשוב להתמקד? ריכזנו מספר שאלות ונקודות למחשבה:
ראשית, צלמו את הדירה לפני כניסת הדייר, שיהיה לכם תיעוד ל״יום סגריר בבית המשפט”.
אלו ערבויות או בטחונות נהוג וראוי לבקש?
מומלץ לערוך הסכם השכירות במשרד עו”ד שידאג לביטחונות הבאים: 2 ערבים (אשר יציגו תלושי שכר של 3 חודשים לפחות בפני עורך הדין), ערבות בנקאית בגובה של 3 חודשי שכירות. כמו כן, מומלץ לקבל שיקים לפקודת חברת חשמל, חברת הגז, תאגיד המים, לפקודת העירייה בגין ארנונה, וכן שיק לפקודת ועד הבית (כל השיקים פתוחים ללא סכום, חתומים ללא תאריך).
ובכלל, מי מתקן מה? מהו ״בלאי סביר״?
בלאי סביר הוא בלאי שנגרם כתוצאה משימוש רגיל.
דוגמא לתיקונים שחלים על השוכר היא למשל החלפת מנעול בדירה ככל שהמנעול נהרס מנזק של השוכר.
מי אחראי על תיקון המזגן?
ככל שמדובר על גז במזגן הרי שהתיקון הוא בגין השימוש ולכן האחריות רובצת על השוכר. לעומת זאת, במקרה שמדובר על תקלה מכנית שאינה בגין מעשה או מחדל של השוכר, הרי שהתיקון יושת על המשכיר.
מילוי הגז במזגן חל על השוכר, לעומת זאת הטיפול במנוע של המזגן חל על המשכיר. כמו כן, היה ותתגלה נזילה בחדר האמבטיה, ולפי חוות דעת של איש מקצוע יתגלה כנזק של השוכר, עלות התיקון של הנזילה תחול על השוכר. לעומת זאת, אם יתגלה שהנזילה נגרמה כבלאי של המשכיר, עלות התיקון תחול עליו.
מי עושה ביטוח על הדירה?
המשכיר מבטח את המבנה והשוכר מבטח את התכולה, אלא אם כן בהסכמה מסחרית סוכם שכל הביטוחים יחולו על השוכר.
באלו תנאים יש לאפשר לשוכר ״לצאת״ מהדירה באמצע החוזה?
בדרך כלל נהוג כי התנאי לסיום ההתקשרות בטרם סיום התקופה הוא מציאת שוכר חלופי שיאושר על ידי המשכיר, או, במצב בו הצדדים הגיעו להסכמה שבהודעה מוקדמת של 60 יום יהיה רשאי השוכר לסיים את ההתקשרות.
האם יש לקבוע פיצוי מוסכם על הפרה יסודית של החוזה? האם כל ההפרות מוגדרות כהפרה יסודית?
לחלוטין צריך לקבוע פיצוי מוסכם, בדרך כלל נהוג כחודש בדמי שכירות. בכל הנוגע לסעיפי הפרה יסודית, לא כל הסעיפים יכולים להיות הפרה יסודית מכיוון שאין היגיון שכל דבר מהווה הפרה יסודית. יש לקבוע מהם הסעיפים הספציפיים המהווים הפרה יסודית או לא יסודית כלומר, כל דבר המהווה הפרה יקבע בהסכם.
לדוגמא, הפרה יסודית יכולה להיות אי תשלום דמי השכירות או אי תשלום חשבונות כגון ארנונה, חשמל, מים וגז.
הפרה לא יסודית היא, למשל, הכנסת בעל חיים לדירה, גרימת רעש, איחור בתשלום דמי השכירות מעבר לאורכה של 7 ימים הניתנת מראש.
כמובן, ישנם עניינים נוספים התלויים במה שהצדדים סיכמו בחוזה הספציפי שהם ערכו ביניהם.
האם יש לאסור במפורש לשוכר להשכיר בשכירות משנה?
לטעמי, עדיף שלא לאפשר שכירות משנה מפני שהמטרה של המשכיר היא להכיר את השוכר, המחזיק בנכס שלו. שכירות משנה גורמת לכך שלמעשה ייכנסו שוכרים שהמשכיר לא מכיר ולא יוכל לגרום לפינוים, על אף שיש לו עילת פינוי כנגד השוכר הראשי.
לסיכום, השכרת דירה לעתים מעוררת מחלוקות בתחומים שונים. לפיכך, ראוי להקפיד ככל האפשר ולהקדיש מבעוד מועד תשומת לב לפרטים ולהיבטים השונים הכרוכים בעניין
