חשוב להבין כי לחתימה על כל חוזה – בוודאי בתחום המקרקעין – משמעויות דרמטיות. אחת הרעות החולות של התחום נוגעת להבטחות שווא שמפזרים גורמים המבקשים להיות חלק מהתהליך, במסגרת מה שנקרא "חתימה מוקדמת" – וזאת מתוך מטרה לגרום לבעלי הזכויות לשתף עימם פעולה ולהעניק להם עדיפות בקידום המיזם. שימו לב שלא לחתום על דבר מבלי התייעצות מקדימה עם עורך דין הבקיא בנבכי ההתחדשות העירונית. כמו כן, עדיף שלא לחתום על מסמכים המקנים זכויות או המגבילים את יכולת המשא ומתן של בעלי הזכויות. 

כדי לשמור על האינטרסים של בעלי הזכויות, נקבעו מסמרות על ידי המחוקק. חוק המארגנים מ-2017 (או בשמו הרשמי "חוק התחדשות עירונית – הסכמים לארגון עסקאות"), מבקש להגן על בעלי הזכויות במיזמי פינוי-בינוי ולהסדיר את ההסכמים בינם ובין הגורמים המלווים אותם בראשית התהליך, לקראת החתימה על העסקה מול היזם.

חוק זה מסדיר את הכללים והעקרונות לעבודתם של מארגני העסקאות – ומתייחס למחויבויות, למטלות, לאבני הדרך וללוחות הזמנים בהתנהלותם מול בעלי הזכויות. חשוב להדגיש כי במידה ומארגן העסקה לא עומד בתנאים שנקבעו, יכולים בעלי הזכויות לפעול לביטול ההסכם עימו – זאת כמובן אם רוב מקרב בעלי הזכויות תומך במהלך.

אל חוק המארגנים הצטרפו בראשית 2022 תקנות עליהן חתם שר המשפטים דאז, גדעון סער, ומטרתן להגביר את האמון והשקיפות בדיאלוג שבין בעלי הזכויות והיזם. כחלק מהתקנות, וטרם חתימה על עסקת פינוי-בינוי, מחויב היזם לקיים אספה ייעודית בשיתוף כלל בעלי הזכויות. במסגרת זו יהיה עליו לעדכן בכל המידע הרלוונטי: היקף הפרויקט, התמורות המוצעות, אופן המימון, לוחות הזמנים ותוקף הסכם ההתקשרות. 

בנוסף נדרש היזם לחשוף בפני בעלי הזכויות כל הליך מנהלי או משפטי המתקיים נגדו (פשיטת רגל, כינוס נכסים, פירוק או הקפאה) ולסקור את הרזומה המקצועי שלו ואת סטטוס הפרויקטים שעליהם הוא אמון. במידה וחלק ניכר מבעלי הזכויות דובר ערבית, אמהרית או רוסית, על היזם להעמיד עבורם מתורגמן. בסיום האספה על היזם לפרסם לבעלי הזכויות פרוטוקול פרטני. כזכור, לשם קידום הפרויקט, נדרש רוב העומד כיום על 67% מכלל בעלי הזכויות במתחם ו-60% מכלל בעלי הזכויות בכל בניין.