הדיירת שלא רצתה מרוקאים והיורש שדרש חצי מיליון: התחדשות ושות' פרק 4

התחדשות ושות' – הוא פודקאסט של אתר ice העוסק בהתחדשות עירונית, ומבקש להפוך את התהליך הארוך והמורכב לנגיש ומובן יותר עבור בעלי הדירות. בכל פרק נדבר עם מומחים, נשתף בסיפורים מהשטח, ונעשה לכם סדר בדרך לדירה החדשה – עם כל מה שצריך וכדאי לדעת.

לאחר שבשלושת הפרקים הראשונים דיברנו על התאגדות בעלי הדירות והקמת הנציגות, גיבוש נבחרת יועצים מקצועית שתלווה את התהליך, בחירת החברה היזמית וסוגיית התמורות –  בפרק הרביעי אנחנו עושים עוד צעד קדימה, אל עבר אחד הנושאים הרגישים ביותר בכל פרויקט: ההסכם על עסקת התחדשות עירונית בין החברה היזמית ובעלי הזכויות.

לשם כך כינסנו שלושה אנשי מקצוע שמכירים את השטח מקרוב: עורכי הדין אפרת רשף וגיא פרבמן, הבעלים של פרבמן, רשף ושות', ממשרדי ההתחדשות העירונית החלוציים והבכירים בישראל; ועמית גוטליב, מבעלי החברה היזמית קרינסקי גוטליב, מי שעומד בראש ארגון הקבלנים והבונים במחוז תל אביב והמרכז, ומשמש גם כסגן נשיא התאחדות הקבלנים בוני הארץ וכיו"ר הוועדה להתחדשות עירונית בהתאחדות.

"ההסכם מגיע אחרי שיש בין הצדדים הסכמה לעקרונות המסחריים והמשפטיים של הפרויקט", מסבירה עו"ד רשף. "הסכם כזה כולל בממוצע כ-60 עמודים, ואם נוסיף את הנספחים אנחנו כבר עוברים את ה-100 עמודים. כעורכי דין, אנחנו מחויבים להנגיש את ההסכם בכל שפה, כלומר אם יש בעלי זכויות שהם דוברי רוסית, ערבית או אמהרית, אנחנו צריכים לדאוג שהוא יתורגם לשפה שלהם. כחלק מהתהליך, אנחנו מקיימים כנסי הסבר על ההסכם המשפטי, שולחים לבעלי הזכויות תקציר שלו ודואגים שהם יהיו מודעים לעקרונות הכי חשובים – כולל פרטים על היזם, על התמורות, על הבטוחות ועל לוחות הזמנים".

"כנס החתימות על עסקת התחדשות עירונית מתבצע באופן רשמי אחרי שבעלי הזכויות מספיק בשלים כדי להגיע לשלב החתימה", ממשיכה עו"ד רשף, "היום אנחנו משתדלים גם לעבור להסכמים דיגיטליים. התפקיד שלנו הוא מאוד משמעותי: לפשט, לעזור – אנחנו רוצים שבעלי הזכויות יהיו מעורבים, שיהיו חלק מהתהליך".

"ההסכם המשפטי צריך למסגר את המועדים להתקדמות", מוסיף עו"ד פרבמן. "הסכם טוב חייב להתייחס גם לבעיות שעלולות לצוץ לאורך הדרך – ולתת פתרונות מה קורה אם. בכל הסכם אנחנו מכניסים תנאים מתלים, תנאים שאם היזם לא עומד בהם ,יש לנו את הכלים לסיים את ההתקשרות מולו ולצאת לדרך חדשה".

עמית גוטליב מתייחס להסכם המשפטי בכובע היזמי, ומבקש להציף היבט שראוי שבעלי הזכויות ייקחו בחשבון. "התמורות שיקבלו הבעלים בדירות החדשות הן ללא ספק דבר חשוב, אבל חשובים לא פחות זהות היזם, החוסן והניסיון שלו בתחום ההתחדשות העירונית", מדגיש גוטליב. "עד כמה העניין הזה משמעותי? אני יכול לספר על לפחות 15 מקרים בהם יזמים שכבר היו חתומים על הסכם, פנו אלינו וביקשו שניקח את הפרויקט".

כמי שמלווים את ההתחדשות העירונית בישראל כבר שנים רבות, אצל השלושה הצטברו לא מעט סיפורים פיקנטיים סביב התחום. "באחד הפרויקטים שהובלתי, הייתה דיירת שסירבה לחתום על ההסכם. היא הייתה מאוד מבוגרת, פולניה כזו", מתאר גוטליב. "כשניסיתי להבין מה בדיוק הבעיה, היא אמרה שהיא מוכנה להתקדם בתנאי שאחתום לה שלא אמכור דירות בבניין למרוקאים. עניתי לה 'גברת, בתחום הזה הכל כבר עברתי – אבל בתנאי כזה עוד לא נתקלתי'. לימים היא נפטרה והילדים שלה חתמו על ההסכם – אבל אני את האירוע הזה לא שוכח".

בעוד גוטליב מספר על בעלת דירה קשישה, לעורכי הדין רשף ופרבמן, יש דווקא סיפור שקשור בדור הצעיר יותר: "אנחנו זוכרים היטב פרויקט שבו נחתם הסכם ליווי מול בעלת דירה ששבוע אחרי כך נפטרה", הוא משחזר. "הבן שלה, שהוא היורש, אמר לנו 'חברים אתם רוצים לפנות אותי מהדירה? תנו לי חצי מיליון שקל', כי הוא קיבל המלצה מעורך דין שאם יישאר בדירה הוא בסוף יקבל את הכסף. במציאות העצה הזו, פחות עבדה. מחצי מיליון זה ירד ל-350 אלף, משם ל-250, ל-100 ול-50 אלף שקל – עד שעורך הדין התקשר אלינו ואמר 'לפחות תדאג שלי יישלמו איזה 5,000 שקל והוא ייצא מהדירה".