זכויות בניה בפרויקטים של התחדשות עירונית

לאפשר מימוש מלוא הפוטנציאל בתמ”א 38″ ועדת הרפורמות בכנסת דחתה את הפרשנות החדשה שמצמצמת את זכויות הבנייה של יזמי תמ”א 38. המשנה ליועמ”ש: “אי אפשר לשנות את הליבה של תמ”א 38 מחיזוק מבנים להתחדשות עירונית – אבל צריך לחשוב על זה” ועדת הרפורמות של הכנסת דחתה היום (ד’) את הפרשנות החדשה והמרסנת שניתנה לאחרונה לגבי זכויות הבנייה של יזמי תמ”א 38. פרשנות זו עלולה להקטין את תוספות הבנייה שמוקנות ליזמים מכוח התמ”א בפרויקטים השונים, בניגוד למה שהובטח להם (כלומר פחות קומות ופחות דירות). היזמים חוששים שכל שינוי בחוק יוצר חוסר ודאות בקרב הדיירים שמבקשים לבצע פרויקט זה, ועלול להעמיד בסימן שאלה את כדאיות מעורבות היזמים בפרויקט – ואף לתקוע את יישום התוכניות אפילו שנה ויותר, גם של אלה שכבר החלו. הוועדה קיימה היום דיון דחוף בסוגיה, בעקבות הידיעות על השינויים המשמעותיים הצפויים בעמדת היועץ המשפטי לממשלה באשר להיקף זכויות הבנייה של היזמים. בוועדה הבהירו המשתתפים כי הם מתנגדים לכל שינוי שעלול לעכב את ביצוע התוכניות, ולכן הוחלט למנוע את אי-הוודאות בתיקון מפורש של הצעת החוק להקמת הרשות להתחדשות עירונית המונחת על שולחנה. “הפרשנות החדשה והמצמצמת בלבלה את השוק בצורה חריפה מאוד”, אמר בדיון אביגדור יצחקי, ראש מטה הדיור במשרד האוצר, “אני פה בכובעי גם כיו”ר המועצה הארצית לתכנון ובנייה, שבה החלטנו לטפל בנושא במהירות האפשרית. ביררנו מול המשנה ליועץ המשפטי לממשלה (אזרחי), עו”ד ארז קמיניץ, את אותה חוות הדעת, שנבעה מפרשנות משפטית של התמ”א, ולא מתוך מדיניות. אין לנו טענות לאף אחד, וביחד עם המשנה ליועמ”ש ומנהלת מינהל התכנון, החלטנו לעשות הליך מהיר של תיקון התמ”א”. בינת שוורץ, מנהלת מינהל התכנון במשרד האוצר, הוסיפה כי “עמדת מינהל התכנון, אשר מאמין בתמ”א 38 ובהשפעה החיובית שלה על הערים, היא לנסות להעביר אותה כפי שהייתה, בתיקונים מתבקשים מינימליים”. אליאב בן-שמעון, מנכ”ל התאחדות בוני הארץ, ציין כי “אנו מצפים להנחיה שתצא מהיועץ המשפטי לממשלה לוועדות התכנון, שבינתיים, בחצי שנה הזו, הן יוכלו להתנהל כפי שהתנהלו בעבר לפי שיקול דעתן. זאת עד שתהיה החלטה סופית, כדי שהפרויקטים האלה יהיו כלכליים”. אוהד דנוס, יו”ר לשכת שמאי המקרקעין, אמר כי “הפחד שלי הוא שכאשר תסתיים חצי השנה, אי הבהירות תימשך. הפרשנות צריכה להיות מרחיבה ככל שניתן, ולאפשר לרשויות המקומיות, כל אחת לפי דרכה, להוסיף את התשומות שלה. הסיפור של חיזוק מבנים כבר לא רלוונטי, ותמ”א 38 הפכה לתוכנית להתחדשות עירונית. האפשרות היחידה שהאזרחים יקבלו ממ”דים בחינם היא דרך התמ”א כי האיום הטילי הוא איום מוחשי”. עו”ד ארז קמיניץ הסביר כי “הרעיון המרכזי בתמ”א 38 הוא חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, והמחשבה הייתה לתמרץ את הציבור כדי לשכנע אותו לחזק. בכל שלב באו וביקשו להגדיל את היקף הבנייה, ואמרו לנו שאם לא נאשר עוד הגדלה ועוד הרחבה – התוכניות לא יהיו כלכליות. זה בהחלט מצריך בדיקה ברמת המועצה, לראות אם הפרשנות המרחיבה בלבד היא הכלכלית. אי אפשר להגיד כלאחר יד שרוצים לקחת את התמ”א ולשנות את הליבה שלה מחיזוק מבנים להתחדשות עירונית, אך צריך לחשוב על זה, כמו למשל על היטלי השבחה”. ההחלטה שצמצמה את זכויות הבנייה הרקע לדיון בניסיונות של מינהל התכנון במשרד האוצר לגבש תיקון רביעי לתמ”א 38, שיכלול הוראות ברורות לחישוב השטחים בפרויקטים אלה, באופן שימנע פרשנויות סותרות. הבעיה בנושא חישוב השטחים החלה לצוף עם מינוי יו”ר חדשה לוועדת הערר לתכנון ולבנייה במחוז תל-אביב. קודמה בתפקיד נטה לפרשנות המעניקה ליזמי תמ”א 38 זכויות בנייה נרחבות, בהתאם לתב”ע (תוכנית בניין עיר) הקיימת באזור; אולם היו”ר החדשה נקטה לעומתו בפרשנות מצמצמת. לפני כחודש התבקשה המדינה להציג את עמדתה בעניין חישוב הזכויות בתמ”א 38 במסגרת הליך משפטי בבית המשפט המחוזי בתל-אביב, אז התברר כי גם היועץ המשפטי לממשלה תומך בפרשנות המצמצמת. פרשנות זו ממליצה על חישוב התוספת שאמורה לתמרץ את היזם (מספר קומות ודירות) – על בסיס הבניין הקיים בשטח בלבד. בעקבות הביקורת על ההחלטה, החליטה אתמול המועצה הארצית לתכנון ולבנייה להבהיר את אופן חישוב זכויות הבנייה בפרויקטים אלה בעוד כחודש. משמעות הדבר היא כי קיים סיכוי שמוסדות תכנון נוספים יאמצו גישה זו, ובעקבות כך יזמי נדל”ן טענו כי פרויקטים רבים לא יהיו רווחיים – ולפיכך מספר הדירות שייבנו במתכונת זו יקטן. חוסר הוודאות של היזמים נוצר, בין השאר, בעקבות החלטה שהתקבלה בוועדת ערר לפי בקשת בעלי דירות בתל-אביב שהתארגנו עוד ב-2011 למימוש זכויותיהם במסגרת תמ”א 38. לדברי עו”ד רוית סיני, המייצגת את בעלי הדירות, בקשתם להיתר הוגשה ב-2013, וכעבור שנה אושרה בניית 21 דירות במקום 28 כפי שסוכם עם היזם בהתאם לזכויות שבחוק. הערר הוגש בסוף שנת 2014 ונדחה ב-7 בספטמבר השנה – בהחלטה שצמצמה, למעשה, את זכויות הבנייה; ושלחה את הדיירים להגיש בקשה חדשה. בגלל חוסר הכדאיות, הם נאלצו לנתק את הקשר עם היזם וליישם את התוכנית בעצמם. בעקבות זאת החליטה הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה ברמת גן להקפיא מיזמי תמ”א 38 בעיר, ואחריה הודיעה הודעה דומה גם הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה בגבעתיים. “לא נהסס לחוקק נוסח חדש“ בדיון השתתף גם עו”ד גיא פרבמן, מומחה למקרקעין, שטען כי “הרשויות המקומיות לא מקדמות את הפרויקטים משום שהן לא יכולות לגבות מהם היטלי השבחה. הן ממסמסות את הליכי הרישוי להיתרי בנייה, משנות מדיניות ומעכבות פרויקטים לתקופות ארוכות. לכן נדרשת הקמת גוף ממשלתי חיצוני שיקבע את תחשיב זכויות הבנייה ומהי הצפיפות המוסכמת לחישוב, ובנוסף יקבע נהלים לקבלת היתרי בנייה תוך 4 חודשים”. יו”ר הוועדה, ח”כ אלי כהן (כולנו), הוסיף כי הוא לא יהסס אפילו לחוקק נוסח חדש כדי להבטיח את שמירת ההיקף התיאורטי הקיים בחוק, אשר מנחה את הזכויות לפי שטח הפרויקט, ובכך לעגן את הפרשנות המרחיבה של הצעת החוק המקורית. “המטרה שלנו היא לאפשר את מימוש מלוא פוטנציאל הזכויות בתמ”א 38, אשר יגרום לכדאיות של ביצוע הפרויקטים ולהשאיר את הסמכות ושיקול הדעת לרשויות המקומיות”, אמר כהן. “נושא הוודאות הוא תנאי הכרחי וחשוב לקדם ולהאיץ את הפרויקטים של תמ’א 38”, אמר עוד כהן. “לכן הפרשנות שניתנת לאחרונה איננה עולה בקנה אחד עם מדיניות הממשלה להאיץ את יישום הפרויקטים, בעיקר של תוכניות פינוי-בינוי, שמתבטאת בעצם הקמת הרשות הלאומית להתחדשות עירונית. לכן בכוונתנו להבטיח שהמצב יחזור לקדמותו אפילו במסגרת חוק חדש”. אבנר לוי, יו”ר ארגון הקבלנים והבונים בתל-אביב יפו ובת ים, ציין כי “עצירת פרויקטים במסלול הריסה ובנייה של תמ”א 38 פוגעת בציבור וברצון להוזיל את מחירי הדיור. מדינת ישראל לא יכולה להרשות לעצמה לוותר על בנייה של אלפי יחידות דיור כתוצאה מהחלטת היועץ המשפטי לממשלה, על צמצום בחישוב השטחים בפרויקטים אלה. החלטה תקדימית זו מהווה אבן נגף במאמץ לקדם בנייה בישראל והוספה של יחידות דיור, כחלק מהרצון להילחם במשבר הדיור”. בסיכום הדיון החליטה הוועדה על לוח זמנים מחייב להשלמת החוק: עד ה-3 בנובמבר היא תגבש את הנוסח החדש, שיסיר את חוסר הוודאות בקביעת פרשנות מחייבת שלא תשאיר מקום לפרשנויות אחרות, כולל פתרון לתקופת המעבר. לאחר מכן הוא יאושר בממשלה. בכך תושלם הכנת חוק הרשות להתחדשות עירונית לקריאה שנייה ושלישית במליאת הכנסת, שצריך לעבור במסגרת חוק ההסדרים עד ל-19 בנובמבר.