חיזוק מחצית הבניין, שוללת אפשרות להעניק זכויות בניה מכוח תמ”א 38

ביום 11.7.2019 התקבלה החלטת ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה (ערר (ת”א) 1096-08-18) בערר אשר הוגש ע”י דיירים בחלקה סמוכה לבניין שברחוב בן זכאי 9, בני ברק (להלן: “הבניין”), כנגד החלטת הועדה המקומית לתכנון ולבניה בני ברק לאשר תכנית שמציעה את הריסתו של הבניין בן 2 קומות, שבו 4 יחידות דיור, והקמה תחתיו בניין בן שני אגפים, המחוברים בקיר משותף, כשבכל אגף 6 קומות, לרבות קומת כניסה, ו- 9 יחידות דיור, ובסה”כ 18 יחידות דיור. טענות העוררים כללו בין היתר את הטענות הבאות: 1) קו הבניין המוצע במסגרת התכנית מאפשר קרבה רבה מידי בין הבניין לבין הבניין של העוררים. 2) קו בנין כאמור ימנע מהמתנגדים בנייה עתידית במגרש שלהם. 3) בתכנית מוצעת תוספת זכויות מכוח תמ”א 38, בעוד שלטענתם התמ”א אינה חלה על הבניין, שכן אין בו מעל 2 קומות או 400 מ”ר. 4) במסגרת התכנית נקבע שניתן לבצע את התכנית בשני שלבים. דבר זה מביא לכך שהתכנית מאפשרת מימוש חלקי, באמצעות הריסת מחצית הבניין בלבד ובניית אגף אחד בלבד. לטענת העוררים, הרי שהתמ”א אינה חלה במקרה של הריסת הבניין באופן חלקי בלבד. ועדת הערר קבעה כדלקמן: התכנית בעניין הנדון נועדה לאפשר הוצאת היתרי בניה בעתיד, במועד שאין בו עוד תחולה לתמ”א 38 על המבנה. בנסיבות אלו, לא ניתן לאשר תוספת זכויות לבניין מושא הערר, שמקורן בתמ”א 38. עצם העובדה שהתכנית מאפשרת חיזוק של מחצית הבניין בלבד, שוללת את האפשרות להעניק זכויות בניה מכוח תמ”א 38. בהתאם להוראות תמ”א 38, ניתן להעניק זכויות מכוחה רק ככל שהבניין מחוזק בפועל. חיזוק חלקי כאמור של מחצית הבניין, שעה שמחצית מהבניין נותר לא מחוזק, אינו מקיים את תנאי התמ”א, שרק בהתקיימם ניתן להתיר תוספת זכויות מכוחה. בנסיבות בהן אין התחייבות לחזק את המבנה בשלמותו, ומדובר בהיקף מצומצם בלבד שיחוזק מכוח התכנית, אין כדי להצדיק סטייה מהתכניות התקפות, והענקת זכויות בניה בהיקף שנקבע במקרה הנדון. לטענת הועדה, גם אם היינו מניחים ששטח הבניין הקיים גדול מ-400 מ”ר, שטח מחצית הבניין בלבד בוודאי שאינו עולה על 400 מ”ר. עולה שלכאורה במסגרת התכנית מוצע לחזק מבנה שמתאים להגדרת ‘מבנה נמוך קיים’ שבתקן 413, ועל אף זאת מוצע להוסיף זכויות מכוח תמ”א 38 בגין חיזוק מבנה כאמור. עוד קבעה הועדה כי הענקת זכויות מכוח תמ”א 38 היא עניין שבשיקול דעת, הכל כמפורט בהוראות סעיפים 21 – 22 לתמ”א. במסגרת בחינת בקשות מכוח תמ”א 38, יש כמובן לשקול גם את עוצמת האינטרס העומד בבסיס התמ”א שעניינו בחיזוק מפני רעידות אדמה. לטעם הועדה, בנסיבות בהן אין התחייבות לחזק את המבנה בשלמותו, ומדובר בהיקף מצומצם בלבד שיחוזק מכוח התכנית, אין כדי להצדיק סטייה מהתכניות התקפות, והענקת זכויות בניה בהיקף שנקבע במקרה הנדון. בנוסף נקבע, כי ניסוחן של הוראות התכנית מושא הערר, והעדר הפירוט הנדרש בתכנית מפורטת (תכנית שניתן להוציא היתר בניה מכוחה) מהווה פגם מהותי בתכנית. לפיכך, נוכח כל הפגמים הועדה ביטלה את החלטת הועדה המקומית, ודוחים את התכנית.