דווקא עכשיו – כשהקרקע רועדת, הזמן לפעול. המחדלים, החסמים והפתרונות לקידום זריז של מתחמים
מלחמת “עם כלביא”, שפרצה בין ישראל לאיראן ביוני 2025, שינתה את כללי המשחק בתחום ההתחדשות העירונית בישראל. מאות מבנים אזרחיים שנפגעו, אלפי אזרחים שפונו מבתיהם ונזק תשתיתי חסר תקדים בעורף – כל אלה הפכו את ההתחדשות העירונית מאסטרטגיה תכנונית לטיפול בבלאי עירוני לצורך לאומי דחוף בשיקום ובמיגון המדינה.
האצת פרויקטים באזורים שנפגעו
כבר במהלך ימי הלחימה ולאחריהם, ניכר שינוי בגישת המדינה, הרשויות המקומיות והיזמים: פרויקטי פינוי-בינוי שהיו בהמתנה מואצים, ובמקומות שבהם נגרם נזק חמור – נפתחים מסלולים חדשים לתכנון וביצוע מיידיים. מבנים ישנים שהוגדרו כבלתי ראויים למגורים אינם משופצים אלא מפונים ומיועדים לבנייה מחדש. מגמה זו באה לידי ביטוי בערים רבות – מהמרכז ועד לפריפריה – עם מתן אישורים מזורזים, הקצאת תקציבים ייעודיים וגיוס כוחות מקצועיים לקידום תכניות קיימות וחדשות.
החלטות אלה לא נובעות רק מהרס המבנים, אלא מהבנה עמוקה יותר: הפוטנציאל לשפר את רמת הבטיחות, איכות החיים ותשתיות הציבור אינו רק בגדר אפשרות – אלא חובה מוסרית, כלכלית ולאומית.
ביטחון: שיקול ראשון במעלה
לראשונה זה עשרות שנים, הביטחון הפך לפרמטר מוביל בשיח התכנוני. נתוני השטח שהצטברו בעקבות המלחמה המחישו את הפער האדיר בין מבנים ישנים, נעדרי ממ”דים או מקלטים, לבין הדרישות ההכרחיות למבנים בני זמננו. המיגון הפך להיות לא רק מרכיב הנדסי – אלא ערך של ממש בזכות לקיום בסיסי.
בהתאם לכך, כל פרויקט חדש שמקודם כיום כולל התאמה מלאה לדרישות מיגון מחמירות, לרבות ממ”דים תקניים לכל דירה. גם במבנים קיימים מוקמים מסלולים למימון ממ”דים, הן ברמה האישית והן במסגרת תמריצים ליזמים. התכנון העירוני כולו מקבל תפנית, כששיקולים של נגישות למרחבים מוגנים, פיזור אוכלוסייה וניהול סיכוני חירום מוטמעים בתהליך.
השפעות כלכליות – בין אתגר להזדמנות
מבחינה כלכלית, המלחמה הביאה איתה נטל עצום, אך גם פתחה אפשרות להשקעות שיכולות לשנות את פני הערים בישראל. לצד אלפי תביעות לפיצויים ודרישות שיקום מיידיות, הממשלה הקצתה סכומי עתק לטובת שיקום האזורים הנפגעים. תקציבי עתק, בסדר גודל שלא נראה בעבר, הופנו לצפון, לדרום ולגוש דן – כדי לא רק לשקם את מה שנהרס, אלא לבנות טוב יותר.
במקביל, גופים יזמיים ובנקאיים מזהים את הפוטנציאל הגלום בגל הבנייה החדש. העלויות הגבוהות, מגבלות כוח אדם והקשיים הרגולטוריים עדיין נוכחים, אך הרוח הממשלתית, הרשותית והציבורית שנוצרה – יוצרת תנאים יוצאי דופן לביצוע.
שיקום חברתי ובעלי זכויות
מלבד ההרס הפיזי, נגרם גם נזק חברתי. עשרות אלפי תושבים פונו מבתיהם, ורבים מהם ממתינים להכרעה האם מבנם ישוקם, יהרס או יוחלף בפרויקט פינוי-בינוי. חלק מבעלי הזכויות נאלצים להמתין חודשים ואף שנים לקראת בנייה מחודשת – אך ברוב המקרים מוצעת להם תמורה ארוכת טווח: דירה חדשה, ממוגנת, עם תשתיות מודרניות ושירותים קהילתיים משודרגים.
ההסכמה בקרב בעלי זכויות להשתלב בתהליכי התחדשות – גוברת. המלחמה חידדה את הצורך המיידי בהגנה על החיים, ובכך צמצמה את ההתנגדות שהייתה קיימת בעבר כלפי פרויקטים מסוג זה. יותר ויותר בעלי זכויות מבינים כי המתנה לבניין חדש עדיפה על פני הישארות במבנה שמסכן את חייהם ואת נכסיהם
רגולציה וחקיקה – שינוי נדרש
על רקע האירועים, מקודמות הצעות חוק שונות לשיפור ולייעול תהליכי ההתחדשות. בין היתר, נבחנת האפשרות להפחית את שיעור ההסכמה הנדרש מבעלי זכויות באזורים שנפגעו, להעניק פטור מאגרות למיגון, ולאפשר לרשויות המקומיות גמישות תכנונית מוגברת.
יחד עם זאת, מתנהל דיון ציבורי חשוב באשר לאיזון הראוי בין רצון המדינה והיזמים להאיץ את הפרויקטים – במיוחד באזורים שנפגעו באופן חמור – לבין הצורך לנהל הליך איכותי, שקוף ומכבד את בעלי הזכויות. ההבנה היא שהתחדשות עירונית מהירה ויעילה אינה יכולה לבוא על חשבון שותפות אמיתית – אלא צריכה להיעשות מתוך דיאלוג, הקשבה ואחריות.
סיכום
עורף המדינה נפגע – אך יחד איתו נחשפה ההזדמנות. ההתחדשות העירונית הפכה מכלי תכנוני לפתרון מערכתי, מגובה במדיניות ממשלתית, חזון עירוני ותמיכה ציבורית רחבה.
אנחנו במשרד פרבמן, רשף ושות’ פועלים בלב העשייה, מלווים בעלי זכויות, יזמים ורשויות – ומאמינים שדווקא מתוך השבר, נבנה יחד מציאות חדשה, בטוחה וחזקה יותר.
הכותבים עוהד גיא פרבמן ואפרת רשף משרד פרבמן, רשף ושות’. במהלך מלחמת “עם כלביא”, 19 מבנים שבהם טיפל המשרד נפגעו ישירות מתקיפות טילים במסגרת ההתקפה האיראנית על העורף – מתוכם הוצאו ל- 8 בניינים צווי הריסה. מאות משפחות נותרו ללא בתים והנזק הפיזי לבניינים המחיש את מה שידענו מזמן: ההתחדשות העירונית אינה רק פתרון אורבני – אלא תנאי לבטחון אישי וחוסן לאומי.
