פורום duns 100 כינס את בכירי ענף המשפט לתחום ההתחדשות העירונית כדי לדון בנושאים הבוערים בתחום: משבר הנדל"ן, על הסרת החסמים, על המהלכים שמתכננת הממשלה החדשה. בכנסת השתתפו שורה של בכירים מהענף שחלקו מניסיונם ושיתפו את מארגז הכלים שלהם כדי לפתור סוגיות סבוכות בתחום
פורום duns 100 כינס את בכירי ענף המשפט לתחום ההתחדשות העירונית כדי לדון בנושאים הבוערים בתחום: משבר הנדל"ן, על הסרת החסמים, על המהלכים שמתכננת הממשלה החדשה.
אחת מתוך הסוגיות הרבות שהועלו בדיון, עסקה בחוק ההסדרים שאושר בחודש נובמבר האחרון בכנסת ועל השפעתו העתידית על תחום ההתחדשות העירונית. "אנחנו כבר רואים את זה כבר בשטח", הסבירה עו"ד ונוטריון אפרת רשף, בעלי משרד פרבמן, רשף ושות'. "ההשפעה ניכרת מאוד בכל מתחמי ההתחדשות העירונית. אחת הדוגמאות הם למעשה בעלי הדירות שהחזיקו בכמה דירות במתחם אחד, והיו זכאים עד כה לפטור ממס שבח רק עבור דירה אחת. כיום החוק למעשה מאפשר להם לקבל פטור ליהנות מפטור מהמס על מכלול יחידות המגורים שלהם. המשמעות היא גם לגבי היזמים, כי חוק מסשבח גורר אחריו גם שינוי בחוק מע"מ. אנחנו גם נראה שינוי גדול מאוד בכל הקשור לדיור הציבורי משום שהוא מחזיק בפרויקטים הללו המון דירות".
בשנה האחרונה, נצפתה עלייה של מדד תשומות הבנייה בכ-5 אחוז בעוד השוק עלה בכ-20 אחוז. בהקשר זה נשאלה בכנס השאלה: איך הדבר משליך על ביטחון בעלי דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית? על כך השיב עו"ד דן הלפרט, בעלים ומייסד, דן הלפרט חברת עורדי דין ונוטריון. "כשאותו בעל דירה מקבל את ערבות חוק המכר, מצמידים לו אותה למדד תשומות הבנייה בלבד", הסביר. "ולכן מי שלפני שנה קיבל את ערבות חוק מכר ליד, היא בעצם עלתה רק ב-5 אחוזים, אבל השוק עלה ב-20. נוצר פער של 15 אחוזים שמשמעותו שמי שקיבל לפני שנה קיבל את הערבות הזו, מחזיק היום בערבות שלא משקפת את המחיר האמיתי של הדירה שלו. זו זוועה. זה סיכון גדול מאוד לאנשים. לכן בשוק תנודתי כמו זה שראינו בשנה האחרונה – שהמחירים בו עולים הרבה מעבר למדד תשומות הבנייה – צריך לתת פיתרון. כשבעלי הדירות באים למשרד שלנו אנחנו דואגים להם לסגירת הפער הזה. יש דרכים לעשות את זה וחייבים לשים לב לנקודה הזו כי היא מאוד קריטית שמסכנת את בעלי הדירות".
שאלה נוספת שהועלתה בכינוס, נוגעת לשאיפת הממשלה להפחית את היטל ההשבחה. מאחר שבמקרה בו היטל ההשבחה מופחת או קיים פטור – הרשות המקומית עלולה שלא לקדם תכניות. אם כך, לצד מי עומדת מערכת המשפט בנישה הזו? "חשוב מאוד לעשות הפרדה בין שני שלבים", הסביר עו"ד מורן גור
בעלים מייסד ושותף, רייסמן גור דויטש. "תיקון 139 לחוק התכנון והבנייה שקודם בזמנו על ידי השרה שקד – והמצב לפני תיקון החוק. תמ"א 37 שהייתה לאורך כל השנים הגדירה לכאורה איזשהו פטור מהיטלי השבחה, אבל הדבר הזה היה פרוץ ואפשר פרשנות תכליתית מצד הוועדה המקומית לדרוש היטלי השבחה, ופרשנות תכליתי נוגדת ב-180 מעלות לשוק הפרטי (בין השאר, אנחנו, המייצגים גופים פרטיים) לבוא ולהשתמש במובן הזה שצריך לעשות את השומה לפי בית הלל ולא לפי בית שמאי. היתרון הגדול בתיקון 139 הוא שהוא יוצא ודאות. יחד עם זאת, אני ברמה האישית צופה שהדבר הזה לא יעבור חלק, ייקח לו זמן. לא מעט גם במובן שרואים כבר היום הבטים אבסורדיים – אך הוועדה המקומית אומרת שהיא צריכה להכניס סכומים לקופה הציבורית – כדי לייצר את האיזון. אין לדעת לאן תטה הכף בהמשך, גם מצד בתי המשפט, בתקווה גדולה שהדבר לא יגרור עיכובים כפי שקורה היום".
בהקשר זה, הוסיף עו"ד ארנון יהב, שותף מנהל ביהב ושות': "יש יריבות כלשהי, קרב, בין הרשויות המקומיות והשלטון המקומי – לשלטון המרכזי. הדבר הזה גורר ביטוי חריף מאוד בהתחדשות העירונית. המדינה אומרת 'יודעים מה? אתם בשלטון המקומי – אתם תקבעו איפה לתת פטור גדול יותר מההיטלים, ואיפה קטן יותר'. בכל הקשור לטובת השוק – אנחנו יכולים לראות משהו פשוט, ודאות. אנשים רוצים לדעת מה קורה ולא לבזבז יותר מדי זמן. זה בהחלט משפר את זה. דבר נוסף שניתן לראות הוא שלאנשים יותר קשה להתחבא: במצב הנוכחי אנשים והרשויות המקומיות יצרכו להגיד מה גובה ההיטל והדבר ייצור ודאות. אני דווקא רואה מגמה לא חיובית. במקומות שבהן רשויות המס והמקומיות חיפשו איך לתמרץ התחדשות עירונית במתן יותר פטורים, ברוב המקרים אנחנו רואים היום פעולה הפוכה בשני המוקדים. אני אומר ליזמים ולדיירים: תשאירו שפיל, עוד יפגשו אתכם. יהיו היטלים ועוד מיסויים".
עו"ד ונוטריון אפרת רשף הסבירה בעניין זה כי למעשה, המועד לסיום תמ"א 38 הוא באוקטובר 2023. "החשש המאוד גדול בתחום הוא מוואקום שיווצר מחוסר הוודאות. אנחנו יודעים שחלופת שקד קודמה במסגרת חוק התכנון והבנייה – אך אותן תקנות שאמורות ליישם את החקיקה עדיין לא נחתמו. כך שמעבר להגדלת זכויות הבנייה שמאפשרת החלופה של שקד – יש כאן שני פרקים מאוד משמעותיים. האחד הוא האפשרות להסדיר את הנושא הציבורי בתוך המבנה. השני והמשמעותי ביותר – הוא נושא הרישוי המהיר. הוצאת היתרי הבנייה בארץ אורכת לפחות שלוש שנים, ולכך יש להוסיף את קידום התב"עות – כך שמגיעים ל-4-6 שנים להוצאת היתר. במשך הזמן נצטרך לבחון איך הדברים האלה יבואו לידי ביטוי.ולבסוף, בכנס נידון גם מצבם של מאות יזמים וקבלנים המצויים בקשיים כלכליים. המשתתפים נשאלו כיצד ניתן להפחית מראש את הסיכון לבעלי הדירות בפרויקטים של התחדשות עירונית. על כך השיב שוב עו"ד דן הלפרט: "הנתון הזה מאוד מדאיג. ולכן כשאנחנו באים לבחור יזם עבור בעלי הדירות בפרויקט של התחדשות עירונית, אנחנו צריכים לעשות עבור היזם המון בדיקות כלכליות כדי לוודא שיש לו את החוסן והיציבות לפני שיוצאים לדרך. אח"כ אנחנו חייבים לייצר ערבויות מספיק חזקות – כך שאם יקרה משהו ליזם ולמצבו הכלכלי במהלך השנים אחרי החתימה על ההסכם ועד להריסת הבניין – יהיו לנו ערביות איתנות כדי להגן על בעלי הדירות.
