ריקושטים של מלחמה: "יזמים רבים כבר נתבעים בגין עיכובים במסירה"

על רקע המלחמה המתמשכת, יותר ויותר רוכשים תובעים פיצויים בגין איחורים במסירה. עו"ד אפרת רשף מסבירה מהם קווי הדמיון בין המשבר המתהווה בענף לזה שהיה בתקופת הקורונה, ומדגישה כי מי שנמצאים בסכנה הגדולה ביותר אינם היזמים דווקא – כי אם רוכשי הדירות עצמם

מלחמת חרבות ברזל יצרה מציאות מורכבת בשוק הנדל"ן הישראלי, כשעל אף ההתאוששות הניכרת ברמות הביקוש והיקף העסקאות בחודשים האחרונים, השחקנים המרכזיים בו – יזמים, קבלנים ורוכשים – עשויים להתמודד עם סיכונים תזרימיים משמעותיים כבר בשנים הקרובות.
"אנחנו עדים למשבר כפול בענף, שהוא כולו תוצאה של המלחמה והמחסור החריף בידיים עובדות שהיא גרמה לו", מסבירה עו"ד אפרת רשף, בעלים במשרד עורכי הדין פרבמן רשף ושות'. "הדבר הזה כבר בא לידי ביטוי בבתי המשפט, שם הוגשו בחודשים האחרונים עשרות תביעות של רוכשים נגד קבלנים ויזמים בגין אי-עמידה בלוחות הזמנים – בקידום פרויקטים כמו גם במסירת המפתח.

"לאור העובדה שענף הבנייה טרם התאושש עד עצם היום הזה, וכל ההסכמים הבילטרליים להבאת פועלים ממדינות שלישיות עדיין לא יושמו בשטח, ברור שזוהי רק ההתחלה. להערכתי, בשנה הקרובה נראה התגברות ממשית בהיקף התביעות נגד יזמים. מגמה שעלולה להעמיד אותם בפני שוקת שבורה".

לדברי רשף, המצב מזכיר במידה מסוימת את תקופת הקורונה, מה שלא מבשר טובות לחברות הנדל"ן: "אז, מול מגיפה עולמית שהיא דוגמה מובהקת ל'כוח עליון', בתי המשפט עדיין בחרו להשית על יזמים וקבלנים פיצויי עתק בגין איחורי מסירה.

"צריך להבין שהיום המצב לא פחות קשה: אתרי הבנייה הפכו שוממים למשך חודשים ארוכים, ועד היום לא חזרו לתפוקה מלאה. מנהלי הפרויקטים היו במילואים, וחברות הבנייה עשו כל שניתן כדי להמשיך ולקדם את הפרויקטים ולעמוד בהסכמים עם הרוכשים". רשף מזהירה כי "אם לא תהיה התחשבות בנסיבות החריגות, אנחנו עלולים לראות קבלנים רבים קורסים תחת עומס התביעות והקנסות. זה יפגע בסופו של דבר בכל השוק, כולל ברוכשים עצמם."

על סף תהום

הסכנות הטמונות במציאות החדשה אינן מסתכמות לפי רשף במצוקת הקבלנים, ומאיימות באופן ישיר גם על רוכשי הדירות עצמם: "הירידה ברמות הביקוש בשוק מיד לאחר השבעה באוקטובר ולאורך המחצית הראשונה של שנת 2024, אילצו קבלנים להציע הטבות חסרות תקדים לרוכשים פוטנציאליים, בהם הסדרי תשלומים והלוואות בתנאים נוחים, ביטול ההצמדה למדד תשומות הבנייה, ועוד.

"מבצעי ה-80-20 המפורסמים, למשל (במסגרתם משלמים הרוכשים במעמד החתימה 20% משווי הדירה, ואת היתרה עם קבלת המפתח, מ"ה), מתאפשרים בזכות הלוואת בלון שנוטלים הרוכשים מהבנק, בעוד הקבלן הוא זה שמשלם עבורם את החזרי הריבית וההצמדה.

"לאור קצב הבנייה כיום, ומאחר שמדובר בהלוואה לתקופה של שלוש-ארבע שנים לכל היותר, ייתכן מאוד מצב שבו הרוכשים יידרשו לפרוע את סכום ההלוואה בתום התקופה – עוד בטרם תושלם בנייתה של דירתם החדשה ובעודם מתגוררים בשכירות. לא צריך להיות מומחה לכלכלה בשביל להבין שמצב כזה, לבטח בסביבת הריבית הנוכחית, עלול להכניס משקי בית רבים לפלונטר כלכלי של ממש".

למנוע קריסה רוחבית

לדברי רשף, המדינה ומוסדותיה הם היחידים שיכולים למנוע קריסה רחבה של עשרות אלפי משקי בית ברחבי המדינה: "נדרש מנגנון שיגן על רוכשי דירות במצב הנוכחי. זה יכול להיות בצורת הקפאת תשלומי משכנתאות במקרים של עיכוב במסירה, או הסדרים מיוחדים מול הבנקים.

"בנוסף, השוק החופשי עצמו נדרש לגלות הבנה, כשעל שני הצדדים לנסות ולהגיע לפתרונות בטרם אצה להם דרכם לבתי המשפט. בכלל זה, על היזמים לבצע התאמות בדמי השכירות בתקופת הבנייה, מקום שהדבר נדרש, ועל הרוכשים להבין שפיצויים שאינם בהלימה לסיטואציה עשויים להוציא כליל מאיזון פרויקט שנקלע לקשיים בלאו הכי.

"המצב המורכב אליו נקלעה המדינה ובכלל זה שוק הנדל"ן המקומי מחייב פתרונות יצירתיים, גמישות מחשבתית והתחשבות מירבית בכל השחקנים הפועלים בו", מסכמת רשף. "בתי המשפט, הרגולטורים ומשרדי הממשלה – כולם צריכים להתגייס ולהבין שקריסה רוחבית של קבלנים, יזמים ומשקי בית זה לא עוד אירוע נקודתי שניתן לצלוח, אלא קו פרשת מים של ממש. אם אנחנו כמדינה רוים להמשיך לראות את שוק הנדל"ן המקומי משגשג, חובה עלינו לפעול במלוא הכוח כדי למנוע קטסטרופות כמו זו שמתהווה לנגד עינינו".