התחדשות עירונית: הדרך להתמודד עם מצוקת הדיור
מדינת ישראל בדרך לכאוס של עליות מחירים מתמידות בענף הנדל”ן וחוסר בהיצע של דירות למגורים ■ האצת תהליכי התחדשות עירונית עשויה לשנות את המצב
בעוד 15-20 שנים אנו צפויים לעליות מחירים דרסטיות ולחוסר משמעותי במספר הדירות הפנויות למגורים.
כל בר דעת, שמכיר את הנתונים של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מבין כי בעוד שני עשורים מהיום, יצטרך הדור הצעיר שגדל במדינת ישראל להתמודד עם מחסור גדול בדירות ולשלם הרבה יותר על הדירה שלו.
בישראל חיים היום כ-2,400,000 אזרחים בחתך הגילאים 5-20, המהווים כ-30% מהאוכלוסיה. כל אלה יזדקקו בעוד 15 שנה לפתרונות מגורים שנכון להיום, במצב השוק הנוכחי, לא יהיו זמינים.
בחישוב מתמטי פשוט אם רק שליש מהם יחפשו קורת גג לעצמם, בעוד עשור וחצי נצטרך סל זמין של 800,000 דירות עבורם. בפועל, מדינת ישראל מייצרת כיום כ-40,000 דירות בשנה (בתרחיש חיובי), כך שבעוד כ-15 שנים נהיה עם סל של 600,000 דירות אופציונליות. סל זה כשלעצמו כנראה יוותר ריק, כי במהלך 15 השנים הקרובות יירכשו הדירות האלה על ידי אזרחי ישראל, שנמצאים כבר היום בחתך הגילאים הזקוק למגורים. כך שבפועל, ככל ולא יחול שינוי של ממש בכמות התחלות הבנייה בארץ, נמצא את עצמנו בעוד כ-15 שנה בגירעון גדול – אוברדרפט נדל”ני של לפחות 800,000 דירות.
לנתונים מדאיגים אלה אפשר לצרף גם את העלייה המתמדת בתוחלת החיים וגם את העלייה בכמות הזוגות המתגרשים, שגם הם זקוקים לפתרונות לאחר פירוק התא המשפחתי. והנה אנו עומדים בפני כאוס אמיתי בשוק הדירות ועליות מחירים.
שיעור ראשון בכלכלה הוא שהגדלת ההיצע תביא לירידת מחירים בשוק. את זה כנראה לא מבינים במשרד האוצר. עם קצב בנייה אופטימי של 40,000 דירות בשנה (לפי נתוני האוצר), אין סיכוי להגיע לאיזון בשוק ולירידה במחירים.
שרי האוצר והפוליטיקאים בישראל מתנהגים כאילו הבעיה אינה נוגעת להם והאחריות לפתרון הבעיה אינה רובצת על כתפיהם. התחושה היא שהשרים ניחנים בראייה פוליטית קצרת טווח שמכוונת אל הבחירות הבאות. ללא מחשבה ותכנון מקצועי אמיתי, אי אפשר יהיה לפתור את הבעיה.
אחד הפתרונות המתוקשרים יותר בתקופה האחרונה הוא תוכנית מחיר למשתכן, שבה סבסוד במחיר הקרקע אמור לייצר היצע דירות במחיר נמוך ממחירי השוק. אולם אין די בכך, מאחר והתוכנית תביא להוספת עשרות אלפי יח”ד בלבד.
בנוסף לצורך בהגדלת היצע הדירות החדשות, קיימת נחיצות מיידית לשיפוץ, לחיזוק ולשדרוג בניינים ישנים, שנבנו בשנות ה-50 וה-60, ואינם מתאימים לתקן הקיים כיום. רוב בעלי הדירות באותם בניינים חיים ברמת חיים נמוכה יחסית ואינם מסוגלים להשקיע בעצמם בשיפוץ וחיזוק הבניינים (את חלקם הרב כלל לא ניתן לחזק…) וכפועל ישיר מכך הם אינם יכולים להעלות את רמת החיים.
הפיתרון האולטימטיבי לבעיית מצוקת הדיור והעלייה המתמדת במחירים הוא תהליך התחדשות עירונית. על שלל תוכניותיה ועם התמקדות בתוכניות פינוי בינוי, ההתחדשות העירונית תגדיל את היצע הדירות בהיקפים משמעותיים בכל אזורי הארץ. היא אף תשקם מתחמים ישנים, תגביר מוכנות ועמידות של מבני מגורים ותשתיות עירוניות מול אסונות טבע, כמו רעידות אדמה, ואיומים מלחמתיים שיש להגן על העורף מפניהם, למשל ירי טילים. כל זאת לצד שיפור בתשתיות, הקמת מוסדות ציבור וכפועל יוצא מכך היא תביא לעלייה ברמת החיים של התושבים הוותיקים לצד שילוב דיירים חדשים ואוכלוסייה צעירה, מה שהופך את התהליך לחברתי ולא רק נדל”ני.
על מנת לגרום לכך לקרות, תהליכי התחדשות עירונית חייבים לעבור משלב הסיסמאות לשלב המעשים לשם כך הוקמה הרשות להתחדשות עירונית, שאמורה להתחיל לפעול. מטרתה העיקרית תהיה לזרז תהליכים בתחום באמצעות הכרזה על מסלולים מהירים לאישור מתחמי התחדשות עירונית, הקצאת קרקעות משלימות למתחמי פינוי בינוי על מנת לייצר כדאיות כלכלית במקומות שאין כזו, ואף הענקת תמריצים כספיים לרשויות המקומיות בזירוז אישור פרויקטים של התחדשות עירונית.
אם כן, הפתרון כבר כאן. התהליכים אמנם מורכבים ולעיתים אף ארוכים, אבל בראייה מערכתית – עם תכנון נכון וצמצום הליכי הבירוקרטיה – אפשר לצפות להתחדשות אמיתית בענף הנדל”ן, שתבטיח מספיק דירות במחירים סבירים לדור העתיד.
