למרות הצורך, מדוע לא מתרחש פינוי-בינוי בפריפריה?
מעבר לכדאיות כלכלית המוטלת בספק, ישנן סיבות נוספות להיעדר פרויקטי פינוי-בינוי בצפון ודרום הארץ, ביניהן חוסר במידע, חשש מהלא נודע ותוספת עלויות לאחזקת הבית החדש ■ כיצד ניתן להביא להיתכנותם של פרויקטים?
החזון המרכזי שעמד לנגד עיני הוגי רעיון הפינוי-בינוי היה שיקום שכונות באזורים בהם מצב הבנייה ירוד. באופן טבעי, עיקר העבודה בתחום מתרכזת בפרברי המדינה, הן בצפון והן בדרום, שם גם הסיכון מפני רעידות אדמה גבוה יותר. אולם גם אם משתדלים לבחון את היקפי הפעילות באזורים אלו דרך משקפיים ורודים, קשה לומר שתחום הפינוי-בינוי משיג את יעדו. כמות הפרויקטים אינה מספקת, מאחר ורובם מתרכזים באזורים בהם מחירי הקרקע מאפשרים כלכליות של מיזמים אלו, כלומר באזורי הביקוש במרכז.
מלבד הסיבות הכלכליות, ישנן עובדות אובייקטיביות חברתיות מהשטח המקשות על מימוש פרויקטים שכאלה. עו”ד גיא פרבמן בעלי משרד גיא פרבמן עורכי דין, המתמחה בפרויקטים של התחדשות עירונית מסביר כי אחת הסיבות המרכזיות לעיכוב התהליכים טמונה בהיעדר אינפורמציה בנושא: “הפריפריה נמצאת היום, היכן שהמרכז היה לפני כ-10-15 שנים, קיימת חוסר ידיעה די אבסולוטית באשר לפתרון הפינוי-בינוי, הן בשל מחסור בהסברה והן משום שלא נראות דוגמאות בשטח, מהן ניתן ללמוד”. פרבמן מוסיף, “דייר שחי כל חייו באותה הדירה, השומע ממקור בלתי מהימן על הפרוצדורות שיש לעבור בפרויקטים של התחדשות עירונית, לרוב יתנגד לכך. במידה והייתה קיימת הסברה ממשלתית ומוניציפאלית באשר לתהליכים ולסוגיות הנדרשות בפרויקטים של פינוי-בינוי, כדוגמת ערבויות, פתרונות הדיור החלופי להם יזכה וכדומה, אני בטוח שההתנגדות הייתה נחלשת שכן ככל שמבינים יותר חוששים פחות”.
פרבמן מספר על קושי נוסף, “בניגוד לציבור בעלי הדירות במרכז, בפריפריה, רובם של הבעלים מתגוררים בנכס, ובעבורם הדירה היא הנכס האמיתי היחיד, כך שהמחשבה שמישהו יהרוס אותו וייבנה חדש, קשה להם לעיקול. כמו כן, החשש של ‘מה יהיה ביום שאחרי’ מקנן בתושבי הפריפריה הרבה יותר מאשר אצל תושבי המרכז, שחלק מהותי מתוכם הם משקיעים”. פרבמן מסביר: “דייר שרגיל כל חייו לעלויות ארנונה וועד של עשרות שקלים או מאות בודדות של שקלים בחודש, חושש מהיום בו יישא בעלויות האחזקה הכבדות והוצאות מיסים עירוניים גבוהה בדירה החדשה שיגיעו לקרוב לאלף שקל לחודש”.
נסביר כי, מאחר ושווי הקרקע בפריפריה, נמוך, כאמור, הרי שעל מנת לייצר כדאיות כלכלית, נזקק היזם למכפילים (יחס בין דירות חדשות לדירות המקור) גבוהים במיוחד. כדי לייצרם יש להגיע לצפיפויות גבוהות מאוד (יח”ד לדונם), המאלצים בנייה לגובה וככל שהבניין גדול מימדים, כך גם העלויות השוטפות בגינו רבות יותר. למרות בעיה מבנית זו, ואף על פי שסוגייה זו נחשבת ככזו המונעת פרויקטים, הממשלה טרם נתנה לכך מענה. לדעתו של פרבמן, בעזרת מעט חשיבה יצירתית ניתן למצוא פתרונות הולמים לבעיה. “כך לדוגמה, אם שמאות (על פי תקן 21 – שתפקידו לקבוע הרווח היזמי בפרויקט – א.ש.) קבעה כי המכפיל המאפשר כדאיות כלכלית לפרויקט הוא 7, המצריך בנייה רבה וגבוהה המייקרת את התשלומים השוטפים של הדיירים, הממשלה יכולה לקבוע כי ייבנה בניין בצפיפות נמוכה יותר, והיתרה תסובסד על ידה ליזם. כך הדייר ייהנה מהפחתת תשלומים שוטפים והיזם ייהנה מביטחון כלכלי”.
קיימים פתרונות נוספים כגון הפחתת מיסוי ליזמים, סבסוד הארנונה והוועד לדיירים על ידי המדינה, השתתפות בהקמת מבני ציבור, או לחלופין הקטנת עלויות היזם על ידי השתתפות בעלויות הפיתוח ועוד. ועדיין, גם אם ניתן יהיה לייצר כדאיות כלכלית לפרויקטים של פינוי-בינוי בפריפריה הרחוקה, עולה השאלה, האם בכלל יהיה ביקוש לדירות?
לדברי פרבמן, “על מנת ליצור ביקוש אמיתי ולא ספקולטיבי יש להפוך את הפריפריה לאלטרנטיבה אמיתית. כיום המדינה עושה מהלכים להחייאת הדרום, למשל הקמת עיר הבה”דים והעתקת בסיסי צה”ל לפריפריה, אך יש לעשות צעדים משלימים לכך, כאשר הדגש הוא על תחבורה יעילה. אני מאמין שחלק מתושבי המרכז יעתיקו את מגוריהם לפריפריה, אם בסמוך למקום מגוריהם החדש תהיה רכבת שתביא אותם תוך פחות משעה לתל אביב, כאלטרנטיבה לפקק של שעה, שחלק מתושבי ערי השינה של המרכז עומדים בו מדי יום בדרכם למקום עבודתם. אם בנוסף אותם תושבים ישתכנעו כי בפריפריה הם יזכו לפתרונות חינוך ותעסוקה ראויים אין לי ספק שהמהפכה תתרחש”.
“חשוב מאוד לעסוק בנושא ברצינות רבה ולא להציף פתרונות של רגע ללא כל כיסוי”, מדגיש פרבמן. “במידה ויימנו צוות רציני עם סמכויות ושיניים, ניתן יהיה לייצר פתרונות לבעיות המעכבות פרויקטים בפריפריה וכן פתרונות תומכים ארוכי טווח. בתחום הזה מי שלא מסתכל 15 שנים קדימה, לא יוכל לראות את התמונה המלאה. אם היו לוקחים ברצינות את חזונו של בן גוריון להפרחת השממה בנגב, עוד בימיו, הדרום היה נראה אחרת לגמרי והופך למטרופולין”, הוא מסכם.
