התחדשות עירונית: תל אביב־יפו ראשונה במספר הבקשות להיתרי תמ”א 38 ב־2017
רמת גן ראשונה בקבלת אישורי בנייה בפועל של תמ”א 38. עו”ד גיא פרבמן: “צריך להפקיע מהרשויות המקומיות את התכנון, רק כך ייווצרו פתרונות ושוק הדיור יתייצב”
שנת 2017 רשמה זינוק בהתחלות הבנייה של תמ”א 38 חיזוק והרחבות, כך עולה מדו”ח הלמ”ס שסקר את תחום ההתחדשות העירונית בין אוקטובר 2016 לספטמבר 2017. על פי נתוני הדו”ח, מספר שיא של כ־2,160 דירות החלו להיבנות בתקופה זו. מספר זה מבטא גידול של כ־31% בהתחלות הבנייה במסלול התמ”א חיזוק (תמ”א 38/1) לעומת התקופה המקבילה אשתקד (אוקטובר 2015-ספטמבר 2016).
לעומת נתון מעודד זה, העלה הדו”ח נתונים שלפיהם במסלול תמ”א 38 הריסה ובנייה (תמ”א 38/2) נרשמה עלייה של אחוז אחד בלבד בהתחלות הבנייה באותה תקופה. העלייה המזערית התבטאה ב־3,250 דירות חדשות בלבד שהחלו להיבנות בתקופה זו לעומת התקופה הקודמת המקבילה לה. על אף השוני הקיצוני באחוזים (31% לעומת 1%) ניתן לראות כי מבחינה מספרית המסלול המוביל הוא דווקא זה של ההריסה ובנייה, שבמסגרתו החלו להיבנות יותר דירות. הסיבה לכך נעוצה בעובדה שמסלול הריסה ובנייה מאופיין בדרך כלל בתוספת יחידות דיור ביחס של 3:2 (ולעתים יותר) כפל דירות חדשות ביחס לדירות הקיימות, לעומת מסלול החיזוק וההרחבות שבמסגרתו בדרך כלל מוסיפים דירות חדשות ביחס של 2:1 או 3:1 דירות לעומת כמות הדירות הקיימות בבניין.
גם בתחום הפינוי־בינוי, שרשם השנה הישגים עם כניסת היזמים לערים שטרם חוו התחדשות עירונית, כמו בני ברק וירושלים, לא בישרה השנה האחרונה גדולות. מנתוני דוח הלמ”ס שפורסם בסוף השנה עלה כי 4% בלבד מתוך כלל הדירות שבנייתן התחילה ב־2016 נבנו במסגרת פרויקטים של פינוי־בינוי. מדובר היה ב־2,263 דירות מתוך 53,239 דירות שבנייתן התחילה בשנה זו. כך, למרות הצהרות המדינה כי היא מבקשת להגדיל משמעותית את שיעורם של פרויקטים אלה מתוך כלל הבנייה בישראל, המהלך המרכזי שחוקקה לצורך ביצוע המהלך — הקמת רשות להתחדשות עירונית — התעכב עד סוף אוגוסט 2017. רק באוקטובר אושר מינויו של יו”ר הרשות חיים אביטן, לשעבר ראש עיריית חדרה.
“הקמתה של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית נמצאת בעיצומה”, אומר אביטן. “במהלך שלושת החודשים שחלפו מאז מוניתי לתפקיד סיירתי עם צוות הרשות במעל ל־20 רשויות ברחבי הארץ בכדי להכיר את צורכיהן בכל הקשור להתחדשות עירונית, והקמנו 19 מנהלות עירוניות בפריסה ארצית. מנהלות אלה, ונוספות שיקומו, אמונות על ההתחדשות העירונית, הן מול הרשויות והעיריות והן מול הציבור המתגורר בהן. בנוסף לכל זאת, אנו עובדים על הקמתה של הקרן להתחדשות עירונית, שתאפשר הזרמה של מאות מיליוני שקלים לתכניות ההתחדשות העירונית, גם במקומות שבהם לתכניות אין כדאיות כלכלית, בעיקר בפריפריה. לשמחתי, ביכולותיה של הרשות לחולל מהפך של ממש בתחום ההתחדשות העירונית, כך למשל: בסמכותה להמליץ לרשות מקרקעי ישראל על הקצאת קרקע משלימה בפרויקטים של התחדשות עירונית, ולקדם חקיקה אשר תוביל להסרת חסמים ולהגברת הוודאות, כדוגמת חוק המארגנים”.
במדד הרשויות המקומיות, שנת 2017 הייתה ללא ספק השנה של העיר תל אביב־יפו, לפחות בכל הקשור להתחדשות עירונית. בשנה החולפת קטפה תל אביב את הבכורה מרמת גן, שבמשך שנים נחשבה למובילה ולחלוצה בתחום במדדים השונים. נכון להיום, היקף הבקשות להיתרי תמ”א 38 בתל אביב עומד על למעלה מ־100, מספר המציב אותה במקום הראשון בארץ. רמת גן, שהיתה עד השנה האחרונה שיאנית פרויקטי התמ”א 38 בישראל, סבלה באחרונה מחוסר ודאות תכנונית בכל הנוגע לחישובי זכויות הבנייה והמדיניות התכנונית בפרויקטי התחדשות עירונית בשטחה ואלו הורידו את מקומה במדרג.
בכל הנוגע לאישורי בנייה בפועל של תמ”א 38, ניצבה רמת גן בשלהי 2017 במקום הראשון עם כ־20 אחוז (כ־250 מבנים) מכלל האישורים בארץ. תל אביב, דורגה במקום השני עם כ־12% (160 מבנים) מכלל אישורי הבנייה בארץ במסלול התמ”א 38. ערים נוספות בצמרת היו הרצליה עם כ־90 פרויקטים מאושרים וגבעתיים עם 40 פרויקטים מאושרים. עיר נוספת שהתבלטה בשנת 2017 בתחום ההתחדשות העירונית הינה קרית אונו שבה אושרו תכניות לפינוי־בינוי במזרח העיר, מה שצפוי להוסיף לעיר הקטנה 1,500 יחידות דיור חדשות.
“שנת 2017 בענף הנדל”ן, הן בנדל”ן הקלאסי והן בהתחדשות העירונית, הייתה שנה פחות טובה מקודמותיה מבחינת התחלות בנייה”, אומר עו”ד גיא פרבמן, בעל משרד עורכי דין המתמחה בתחום הנדל”ן וההתחדשות העירונית. “אמנם שר האוצר משה כחלון יכול להתגאות בהאטה ברכישת דירות ובבלימת המחירים אבל מדובר על קיפאון מלאכותי שנגרם עקב העובדה שהקבלנים יושבים על הגדר כי הם לא רוצים להפסיד כסף והם בעצם מעכבים התחלות בנייה חדשות. ראינו דבר דומה לזה עם תכנית מע”מ אפס של שר האוצר לשעבר, ח”כ יאיר לפיד. גם אז הייתה האטה באחוזי מסירת הדירות וכאשר העננה הוסרה סופית המחירים רשמו זינוק מחודש למעלה. לפי דעתי, הקבלנים מחכים כעת ליום שאחרי כהונתו של שר האוצר. הראייה שלו בכל הקשור לנדל”ן לא נכונה. כך למשל יש הרבה רעש תקשורתי סביב תכנית מחיר למשתכן, אך בפועל אין בנייה מסיבית של דירות שתעשה את השינוי בשוק ותוריד את המחירים. צר לי באופן אישי כעורך דין המתמחה בתחום, שמדינת ישראל לא מפנימה שבעוד 15 שנים יהיה פה כאוס דיור בהיקף עצום. האוכלוסייה מצד אחד גדלה ומצד שני היצע הדירות לא גדל בצורה שתדביק את הפער הזה”.
אם כך, מהו הפתרון בעיניך?
“צריך לייצר זכויות בנייה כי בלעדיהן לא יתרומם כאן שום בניין. מעבר לזה, צריך לייצר מהלכים אמיתיים בתחום ההתחדשות העירונית המהווה את הפתרון האמיתי למצוקת הדיור. הרשויות המקומיות מעכבות את היתרי הבנייה בפרויקטים הללו ולכן צריך להפקיע מהן את התכנון ולהקים ועדות על מקומיות שיעסקו 24/7 באישורי פרויקטים של התחדשות עירונית בפרט ופרויקטי נדל”ן בכלל. בוועדות האלה, שיחולקו למחוזות השונים בארץ, יישבו אנשי מקצוע – מהנדס, אדריכל, עורך דין ונציגי ציבור, והם יעסקו כל היום בקידום ובמדיניות הבקשות להיתרי בנייה. רק כך ייווצרו פתרונות מתאימים ושוק הדיור יתחיל להתייצב. בנוסף, הקמת מערך כזה יסייע להתמודד עם נגע השחיתות הפוקד את הרשויות המקומיות
