עו”ד גיא פרבמן: “בעוד 15 שנה הצעירים ימצאו עצמם עומדים מול שוקת שבורה”
לאור הצהרות שר האוצר והצפת השוק בדירות מחיר למשתכן, הקבלנים לא מורידים מחירים. נשיא התאחדות בוני הארץ: “רוכשי הדירות הם אלה שישלמו את המחיר בסוף”
בעוד שר האוצר משה כחלון ממשיך לקדם את תכנית מחיר למשתכן ומתחייב להמשיך לשווק דירות חדשות לזכאים בהנחות של מאות אלפי שקלים, הנתונים הכלל ארציים מלמדים כי שוק הנדל”ן לא השתנה משמעותית ומחירי הדירות מסרבים לרדת.
על פי נתוני האוצר, במהלך חודש ינואר נרכשו בסך הכל כ־9,000 דירות (חדשות ויד שנייה), מתוכן כ־500 דירות נמכרו במסגרת תכנית מחיר למשתכן. מספר עסקאות רכישת דירה במחיר שוק ירד בינואר השנה בכ־10% לעומת ינואר אשתקד, וככלל – שיעורי הירידה במספר עסקאות הרכישה נמצא בירידה מתמדת מזה שנה.
בפלח שוק הדירות החדשות אשר נמכרות במחירי שוק נמשך הקיפאון גם במהלך חודש ינואר. כ־1,900 דירות חדשות נמכרו בסך הכל בחודש זה בשוק הפרטי – מספר הנמוך בכ־15% בהשוואה לינואר אשתקד. ירידות אלה בכמות העסקאות של דירות חדשות מוביל גם לירידה של 17% בתזרים המזומנים הפוטנציאלי של הקבלנים בהשוואה לחודש דצמבר 2017. עוד עולה מן הנתונים כי דווקא הקבלנים הגדולים מכרו פחות דירות מבדרך כלל, ואילו בקרב הקבלנים הקטנים יותר חלה עלייה בכמות המכירות. לכן, ככל הנראה הקבלנים הגדולים לא מיהרו להוריד את מחירי הדירות.
לדברי עו”ד גיא פרבמן, בעל משרד עורכי הדין גיא פרבמן המתמחה בתחום הנדל”ן וההתחדשות העירונית, מחירי הדירות לא יירדו גם בהמשך ויישארו גבוהים מאוד. הסיבה המרכזית, לדבריו: מחסור בדירות. “הבעיה המרכזית במדינת ישראל היא היצע נמוך של דירות”, אומר עו”ד פרבמן. “אין די התחלות בנייה ביחס לכמות הנדרשת. בישראל חיים היום כ־2.4 מיליון אזרחים ואזרחיות בחתך הגילים 20-5, המהווים כ־30% מאוכלוסיית ישראל. פלח האוכלוסייה הזה יזדקק בעוד 15 שנה פתרונות מגורים שנכון להיום במצב השוק הנוכחי לא יהיו זמינים. בחישוב מתמטי פשוט נבין שאף אם רק שליש מהם יחפשו פתרונות מגורים לעצמם, בעוד עשור וחצי נצטרך סל זמין של 800 אלף דירות לאותה אוכלוסייה. בפועל, מדינת ישראל מייצרת כיום כ־40 אלף דירות בשנה (בתרחיש חיובי), כך שבעוד כ־15 שנים נהיה עם סל של 600 אלף דירות אופציונאליות. סל זה כשלעצמו כנראה יישאר ריק, כי במהלך 15 השנים הקרובות הדירות האלה יירכשו על ידי רוכשים שנמצאים כבר היום בחתך הגילים הזקוק למגורים. כך שבפועל, ככל ולא יחול שינוי של ממש בכמות התחלות הבנייה בישראל בעוד 15 שנה הצעירים ימצאו את עצמם עומדים מול שוקת שבורה ובמצב קטסטרופלי”.
לדברי עו”ד פרבמן, הפעולות שעושה משרד האוצר כדי להוזיל את מחירי הדיור הן פעולות קוסמטיות בלבד. גם תכניתו של שר האוצר, מחיר למשתכן, אינה יעילה לדבריו. “זו תכנית מכירות של דירות שבמקרה הטוב יקבלו אותן הקונים בעוד 6-5 שנים, כי לחלק מהן אפילו לא אושרה תב”ע, הוא אומר. “בחלק מהמקרים גם רמת הבנייה לא מספיק טובה, שכן כדי לייצר רווח בתנאי המכרז הקיימים, הקבלנים צריכים להוריד את איכות המוצר”.
עו”ד פרבמן מצביע על שלושה שחקנים שמעכבים כל אחד בתחומו את היכולת להאיץ את קצב בניית הדירות. “השחקן הבעייתי הראשון הן הרשויות המקומיות”, הוא מסביר. “באזור המרכז לפחות אין עתודות קרקע רבות ולכן הפתרון העיקרי למצוקת הדיור הוא מיזמי התחדשות עירונית. אלא שזו שנת בחירות וראשי רשויות רבים חוששים מההשלכות הפוליטיות של ריבוי מתחמים כאלה ולכן לא ממהרים לאשר תכניות. בגבעתיים, למשל, הקפיאו את כל התכניות לטובת אישור תכנית אב כללית. השחקן השני הם הקבלנים. בגלל חוסר הוודאות במצב השוק רוב הקבלנים הגדולים מחכים ויושבים על הגדר. לכן יש ירידה במספר התחלות הבנייה של מתחמים גדולים למגורים. השחקן השלישי היא המדינה, שבמקום להפנים את חומרת המצב, מעדיפה להניח פלסטר על הרגל השבורה. על המדינה לקבל החלטה רוחבית אסטרטגית ארוכת טווח ולהחריג מהרשויות המקומיות את כל היבטי התכנון לטובת הקמת ועדת ־ על כלל ארצית של אנשי מקצוע שבכל יום תדון בתכניות בנייה בעיר אחרת, בלי פוליטיקה ובלי לחצים חיצוניים. כך תתקבלנה החלטות המתבססות על ראייה כוללת ובקצב הרבה יותר מהיר”.
במסגרת דיון על התקציב בוועדת הכספים בחודש שעבר, התבטא שר האוצר משה כחלון בעניין מלאי הדירות ואמר: “מהנתונים שלנו, שיש לנו, ואנחנו לא יודעים עד כמה נכון או לא נכון, יש 50 אלף דירות לא מכורות שיושבות על המדף, בנויות… הקבלנים לא מוכרים דירות כי הם לא רוצים להוריד את המחירים. לא תהיה ברירה, השוק הוא חזק, הבנקים יבקשו את הכסף, המוסדות הפיננסיים יבקשו את הכסף. אנחנו שם”.
נשיא התאחדות בוני הארץ רוני בריק מבקר את הנתונים שהוצגו על ידי שר האוצר ואת פעולות המשרד להורדת מחירי הדירות. “שר האוצר טוען כי ישנן כ־50 אלף התחלות בנייה. בדקנו זאת. זה לא נכון”, טוען בריק. “מצאנו בסך הכל 1,000 דירות חדשות שבנייתן טרם הושלמה ועומדות למכירה בשוק החופשי, ועוד 34 אלף יחידות דיור בבנייה, כשמחציתן הן במסגרת מחיר למשתכן. כששר האוצר מודיע על ירידה של מחירי הדירות, הוא כולל גם את דירות מחיר למשתכן, שאלה דירות במחיר מסובסד ורק לזכאים. כלומר, לא רק שמחיר הדירות בשוק החופשי לא ירד, אלא אף ממשיך לעלות. יש ביקושים כבושים של 40-30 אלף יחידות דיור שנדרשות כל שנה ויושבות ‘על המדף’ מאז 2016 וממתינות לאישור”.
בריק מוסיף: “שר האוצר מכריז על עשרות אלפי הגרלות של דירות במחירים לזוגות צעירים חסרי דיור ובכך הוא למעשה ממליץ לתושבים לא לקנות דירות ולחכות להגרלות. מטרתו היא הקפאה עמוקה ביותר של שוק הדיור. אבל זה לא פועל נגדנו אלא נגד רוכשי הדירות, והם אלה שישלמו את המחיר בסוף.
