"כל פרויקט הוא מיוחד. קשה להגיד שיש ילד שאנחנו אוהבים יותר"

משרד עורכי הדין פרבמן, רשף ושות' הוא אחד המשרדים הוותיקים והמובילים בתחום ההתחדשות העירונית בישראל, בהובלה רבת שנים של השותפים עו"ד גיא פרבמן ועו"ד אפרת רשף. כעת הם מספרים על היתרונות בעבודה המשותפת, ועל הצעדים שהמדינה צריכה ליישם כדי לשפר את מימוש הפרויקטים בתחום.

מה גרם לכם להתחיל לעסוק בהתחדשות עירונית?

עו"ד פרבמן: "ב-2003, מספר שנים לאחר הקמת המשרד, חיפשתי נישה שתהיה ייחודית. עולם ההתחדשות עירונית היה נראה כמו תחום שאף אחד לא רוצה אותו, אבל הסתכלתי קדימה וראיתי את הפוטנציאל האדיר שלו".

חוויה משמעותית שזכורה מתחילת הדרך

עו"ד פרבמן: "זכורה לי ההבנה שתחום ההתחדשות העירונית הוא כמו מטאטא שמנקה את כל ה'סחי' שקיים – בעיות רישומיות, אנשים שלא מודעים לכך שהדירות לא רשומות על שמם, קיום של עיקולים, משכנתאות שלא הוסרו ועוד. הבנתי שמדובר בכך שהתחום לא רק מחזק את הבניין ומייצר שכונות חדשות, אלא פותר בעיות משפטיות שהיו צצות רק לאחר מותו של בעל הנכס, והילדים לא היו יודעים איך להתמודד איתן".

עו"ד רשף: "זה אולי נשמע קלישאתי, אבל כל פרויקט שאנחנו מסיימים במשרד, הוא משמעותי מאוד. זה אירוע משנה חיים עבור בעלי דירות, בהפיכה של בניין רעוע לבניין חדש שמספק ביטחון ואיכות חיים".

הדבר הכי חשוב שכל מי שניגש לפרויקט התחדשות צריך לדעת

עו"ד רשף: "צריך המון סבלנות ונחישות, התמדה ויציאה מהקופסה כדי להגיע לפתרונות יצירתיים. כל פרויקט שונה מהאחרים. לכל פרויקט יש האתגרים שלו. צריך לתפור לכל אחד את החליפה שמתאימה לו. גם אנחנו, אחרי 113 פרויקטים שהסתיימו, מתאימים בכל פעם מחדש את הפתרון שמתאים אך ורק לפרויקט הספציפי שאנחנו מטפלים בו".

טעות נפוצה שעלולה לגמור פרויקט

עו"ד רשף: "חוסר שקיפות ורצון לרצות את כל הצדדים. יש יזמים שמוכנים למכור חלומות שלא יכולים להתגשם, מציגים הדמיות בפגישות ראשוניות שהן רק תמונות יפות, ללא קשר למציאות האפשרית. התפקיד שלנו בתור עורכי דין הוא לתת את המידע המדויק ביותר לגבי ההיתכנות בשטח".

איך השתנה תחום ההתחדשות העירונית לאורך הדרך?

עו"ד פרבמן: "התחום עבר מהפכה מאוד גדולה. היום כולם מבינים שזה פתרון לבעיות הדיור, תשתיות מוניציפליות, תחזוקה של הבניינים עצמם ושיפור החיים עצמם.

עו"ד רשף: "שינוי נוסף נרשם בתהליך חקיקה משמעותי של הסרת חסמים במשך השנים וגם סלילת מתווים חדשים לביצוע פרויקטים כמו קרקע משלימה ובינוי פינוי".

הדבר שהממשלה חייבת לעשות מחר כדי להאיץ התחדשות עירונית ?

עו"ד פרבמן: "צריך לתקן עיוות בהתייחסות לבעלי דירות קשישים בהתחדשות עירונית. אם אותו בעל דירה לא נחשב 'קשיש' במועד החתימה, הוא לא יזכה לתנאים של קשיש במועד אישור התב"ע, גם אם הוא כבר בגיל המתאים במועד זה. חייבים שהגיל הקובע יהיה לפי מועד אישור התב"ע".

עו"ד רשף: "אפשר לקצר את התהליך להוצאת היתרי בנייה. התקנות היו אמורות לקצר את התהליך אבל בפועל לוחות הזמנים לא התקצרו. בנוסף, המדינה צריכה להגדיל את התמריצים הכספיים בפריפריה לפרויקטים בהיקפים מספיק גדולים כדי לעשות שינוי".

איך אתם משלימים אחד את השני? מה הסוד לשותפות מוצלחת בתחום?

עו"ד רשף: "החלק העיקרי הוא חשיבה משותפת. אנחנו יושבים יחד על פרויקטים שמצריכים פתרונות יצירתיים. כל אחד מביא חשיבה שונה וכך נוצר מענה שלם.

עו"ד פרבמן: "ההשלמה מתבטאת בהבנה שלכל אחד יש מקום שלו, חשיבה שלו, ואנחנו עושים לא מעט סיעור מוחות אחד עם השניה, כדי למצוא את התהליכים והפתרונות הנכונים. גם בפרויקט שאחד מאיתנו מוביל, אם צריך מבט מבחוץ, השותף השני נכנס לתמונה. זה חלק מובנה מהתהליך. ללקוחות זה נותן אפשרות לליווי מעמיקה וצמוד של שותף במשרד".

איך מתנהלים בתור עורכי דין של יזמים ושל בעלים גם יחד?

עו"ד פרבמן: "ראשית, אנחנו לעולם לא מלווים יזמים ובעלים באותה עסקה. באופן כללי, עבורנו מדובר ביתרון, בעקבות הראייה הרחבה החל מהשלבים הראשונים ועד לשלבים הסופיים. אנחנו מכירים את כל השלבים שעוברים היזמים, כולל חסמים בשלבים שונים, ויודעים למנף אותם לטובת הצדדים השונים כדי להביא לקו הסיום פרויקטים רבים, גם כאלו שהיו תקועים מהצד של היזמים".

עו"ד רשף: "זה נותן לנו למקסם עבור הלקוחות את התמורות ואת הרווח הכלכלי, מתוך הבנה והכרה של הצד השני, לרבות החוזקות והחולשות של הצד השני, הכרה מעמיקה של דרכי ההתנהלות בשלבים השונים והבנה מתי ניתן ומתי לא נכון למתוח את החבל".

מהו האתגר המרכזי בהתנהלות מול בעלי דירות?

עו"ד פרבמן: "בעלי הדירות חושבים שהם יודעים מה מגיע להם – התפקיד של עורך הדין הוא להגיד את האמת בנוגע למה שהם יכולים לדרוש. להביא את הדיירים מא' ועד ת'. בדרך יש בורות וגבעות, והתפקיד שלנו הוא להימנע מהבורות, לכבוש יעדים ולשים מולם מראה".

עו"ד רשף: "כל ההתנהלות צריכה להתבצע בשקיפות ובשיתוף, כחלק מתהליך מובנה, מסודר ונכון שמביאה את הבעלים לשלב קבלת הדירות החדשות. התפקיד שלנו הוא לוודא שמבטיחים להם משהו מציאותי, וכן שהתחייבויות היזם לבעלים קוימו במלואן".