התחדשות עירונית היא מהלך לאומי-אזרחי מהמעלה הראשונה, שמטרתו לחדש מרקמים עירוניים, לשפר את איכות החיים, ולחזק את חוסן הבניינים והתשתיות. עם זאת, מדובר בתהליך מורכב, הכולל שותפות בין בעלי זכויות, יזמים, רשויות מקומיות, משרדי ממשלה, גורמי מימון ואנשי מקצוע – ולעיתים שותפות זו נבחנת דווקא כאשר לא מושגת הסכמה מלאה.
במהלך קידום הפרויקט, עשויים להתעורר פערים בגישות ובאינטרסים, ובמקרים מסוימים, בעל זכויות יחיד עשוי להביע הסתייגות מהתהליך או מתנאיו. חשוב להדגיש : עצם ההתנגדות אינה פסולה. לעיתים היא מאפשרת דיון בשאלות מהותיות, מפיגה חששות ומסייעת בגישור על פערי המידע הקיימים כמו גם בניהול דיונים מקצועיים להגברת השקיפות וההגינות כלפי כלל בעלי הזכויות.
התלבטות, בקשה להבהרות ואף הסתייגות מתנאים מסוימים, הם חלק לגיטימי מהמהלך. אך לעיתים, כאשר רוב משמעותי כבר הצטרף להסכם, ההתנגדות נובעת לא מחשש ענייני אלא מדרישה לתמורות חריגות שאינן תואמות את עקרונות השוויון וההגינות בין בעלי הזכויות. תפקידנו כעורכי הדין הוא לייצר איזון ושקיפות, ולברור התנגדויות ענייניות וכאלו שאינן.
מה אומר הדין?
המחוקק הישראלי נתן מענה ברור לדילמות אלה. כאשר מושג רוב מיוחס של בעלי זכויות בפרויקט, ניתן לפנות לערכאה השיפוטית הרלוונטית – בית המשפט או המפקחת על רישום המקרקעין, לפי סוג הפרויקט – על מנת לחייב את בעל הזכויות לחתום או למנות גורם אחר אשר יחתום בשמו. במסגרת זו נבדק האם נמסר לבעל הזכויות מלוא המידע, האם ניתנה לו הזדמנות הוגנת להבין את תנאי ההסכם, האם ההתנהלות משקפת שיקול דעת סביר, והאם ההתנגדות נעשית ממניעים עניינים או מתוך ניסיון להפעיל לחץ בלתי סביר לקבלת תמורות נוספות.
איך מצמצמים את מקרי ההתנגדות?
ניסיון רב-שנים מלמד כי ככל שההתארגנות המקדימה מקצועית, שקופה ומכילה, כך פוחתים מקרי ההתנגדות, והאמון בין הצדדים גובר. ניתן ולייצר שיח פתוח ונגיש עם כלל בעלי הזכויות, גם בשלבים מוקדמים או לנסות ולזהות מראש מוקדי קושי פוטנציאליים ולבנות מנגנוני פתרון מותאמים. בנוסף, ניתן לשלב ליווי משפטי ותכנוני כבר משלב הייזום, תוך שמירה על שקיפות וסבלנות.
בשורה התחתונה
בין אם אתם בעלי זכויות ובין אם אתם יזמים, הצלחת הפרויקט טמונה בהבנה שמדובר לא רק בעסקה כלכלית, אלא בשותפות אנושית. ככל שהמערכת פועלת בהגינות, בשקיפות ובכבוד הדדי – כך גדל הסיכוי להגיע להסכמות רחבות ולקדם פרויקטים שייטיבו עם כל הצדדים.
מאת עורכי הדין גיא פרבמן ואפרת רשף, פרבמן, רשף ושות׳, עורכי דין
